Германия — Чужой сын на ваших метрах

ПРАВО ИМЕЮ

                    — Здравствуйте, уважаемая редакция «МК в Германии»!

Я снимаю квартиру в трехэтажном доме уже девять лет. Всего в доме пять квартир, и все они практически одинаковые по размеру, планировке и состоянию. На первом этаже проживает сама хозяйка, остальные квартиры сдаются.

За эти годы моя арендная плата несколько раз повышалась, но все равно остается значительно ниже той, которую сейчас платят новые арендаторы. Насколько я понимаю, именно долгосрочные жильцы нередко оказываются в такой ситуации: договор старый, аренда ниже рыночной, и это может становиться причиной напряжения с арендодателем.

Недавно хозяйка сообщила мне, что квартира, в которой я живу, в ближайшее время потребуется ее сыну. Однако уже после этого заявления она сдала две другие квартиры, освободившиеся на третьем этаже. Эти квартиры, насколько мне известно, по площади и состоянию практически не отличаются от моей.

В связи с этим у меня возникает вопрос: почему именно моя квартира выбрана для «собственных нужд» (Eigenbedarf), если в доме есть другие аналогичные варианты?

Не может ли это быть связано с тем, что я плачу более низкую аренду и меня просто пытаются выселить под формальным предлогом?

Подскажите, пожалуйста, насколько правомерны действия арендодателя в такой ситуации.

1.      Должна ли хозяйка объяснить, почему ее сыну нужна именно моя квартира, а не одна из недавно освободившихся?

2.      Какие у меня есть возможности защиты, если я сомневаюсь в реальности заявленной личной потребности (Eigenbedarf)?

Также хотелось бы понять, на что мне необходимо уже сейчас обратить внимание:

1.      Какие документы я должен сохранить?

2.      Стоит ли письменно запросить обоснование?

3.      Нужно ли обращаться за консультацией до получения официального Eigenbedarfskündigung (расторжение договора аренды из–за того, что жилье требуется владельцу для собственного проживания)?

Заранее благодарю.

Андрей Т., Ашаффенбург

                                           — Уважаемый Андрей!

В делах о собственной потребности арендодателя в жилье (Eigenbedarf) решающим становится не подозрение арендатора само по себе, а убедительность, последовательность и добросовестность позиции владельца квартиры. Немецкое право действительно позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды, если жилье нужно ему самому, его близким родственникам или членам домашнего хозяйства. Но это право не безразмерное. Простого заявления «квартира понадобилась сыну» недостаточно, если вся картина вызывает вопросы.

Особенно настораживает ситуация, когда в том же доме освобождаются другие квартиры, сопоставимые по площади, состоянию и расположению, но арендодатель сдает их новым жильцам, а именно вам заявляет о необходимости освободить жилье из–за собственной потребности. Это уже может выглядеть не как семейная необходимость, а как юридически удобная схема.

Дешевая аренда — не вина

Ваш более низкий старый размер арендной платы (Mietzins) сам по себе не является законным основанием для выселения. Более того, желание сдать квартиру дороже прямо не считается допустимой причиной для расторжения договора по § 573 Гражданского кодекса Германии (BGB). Арендодатель не может просто сказать: «Эта квартира приносит мне слишком мало, поэтому арендатор должен уйти».

Именно поэтому в подобных делах смотрят не только на формальное письмо, но и на обстоятельства вокруг него: когда возникла потребность, кому именно нужна квартира, почему выбрано именно это жилье, были ли альтернативы и как арендодатель вел себя до этого.

Почему именно ваша

Должна ли хозяйка заранее подробно объяснять, почему сыну нужна именно ваша квартира? До официального расторжения — не в полном объеме. Но как только вы получите письменное уведомление о расторжении договора аренды по причине собственной потребности (Eigenbedarfskündigung), в нем должны быть достаточно конкретно указаны человек, для которого требуется жилье, и понятные причины этой потребности.

Формулировка не должна быть пустой или туманной. Одно дело — ясная жизненная ситуация: сын переезжает в этот город, начинает учебу или работу, хочет жить отдельно, нуждается в жилье рядом с семьей. Другое — общие слова без деталей.

Соседние метры

Если в том же доме или жилом комплексе освобождались сравнимые квартиры, это важное обстоятельство. Немецкая судебная практика давно учитывает такие ситуации. В определенных случаях у арендодателя может возникать обязанность предложить арендатору другую сопоставимую квартиру, если она доступна и подходит по основным параметрам.

Игнорирование такой альтернативы само по себе не всегда автоматически «ломает» собственную потребность арендодателя как основание для расторжения договора, но может стать серьезным аргументом против его добросовестности.

Факты вместо нервов

Сейчас ваша лучшая защита — не эмоции, а доказательства. Сохраняйте всю переписку с хозяйкой, письма, сообщения, уведомления, объявления о сдаче двух квартир, скриншоты, даты освобождения и повторной аренды. Полезно зафиксировать, насколько эти квартиры были сопоставимы с вашей: площадь, этаж, состояние, количество комнат, срок освобождения, новая арендная плата, если она известна.

Обязательно держите под рукой свой договор аренды (Mietvertrag), все дополнительные соглашения, платежные документы и любые письма, где хозяйка прямо или косвенно говорит о планах, сыне, повышении аренды или необходимости вашего выезда.

Не ждать удара

Письменный запрос с просьбой пояснить ситуацию полезен уже сейчас. Но особенно важно не пропустить момент официального расторжения договора. К адвокату или в объединение арендаторов (Mieterverein) лучше обращаться не тогда, когда паника уже началась, а сразу, как только история с «квартирой для сына» начинает превращаться в стратегию выселения.

Страницу подготовили адвокат Ирина ГЕРМАН, адвокат Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch | Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.) | Fax: 069 26 49 22 444 | www.lawfactory–frankfurt.de, E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de | WhatsApp: +49 178 1689562.

Об этом говорит Германия:

Германия — Операция «Al dente». Итальянский мороженщик создал десерт на грани обеда и сладкого

Германия — Назад в будущее — через Lidl. Владелец торговой империи вкладывает миллиарды в немецкие серверы, университеты и прикладной искусственный интеллект

Германия — Седина в бороду — пенсия в карман. Миллионы беби–бумеров приближаются к выходу с рынка труда, а Берлин судорожно ищет способ задержать их на работе

Германия — Суррогатный скандал. Личное решение главы фракции ХДС/ХСС обернулось настоящим политическим кризисом

Германия — Мал золотник, да пахуч. В тени Пиештян: почему уникальный камерный курорт десятилетиями оставался незаметным рядом со своим знаменитым соседом

Германия — А вас я попрошу остаться в кадре. Семь раз отмерь, 316 голосов посчитай: Бундестагу придется повторить решающее голосование по закону, расширяющему полицейские полномочия

Германия — Хотели как лучше — получили двенадцать. Для социал–демократов участие во власти все заметнее превращается из преимущества в тяжелый электоральный груз

Германия — Агент 00–дрон. Следствие разбирается в загадочном полете над мюнхенским оборонным заводом

Германия — Упал, очнулся — травмпункт. Немцам напомнили, что по закону электрический двухколесник не считается игрушкой

Германия — Не виноватая я? Докажите! Три часа опоздания — и право на компенсацию: Евросоюз ужесточает правила для авиакомпаний

Германия — От мужа ушла — от фамилии не скрыться? Почему после развода сменить имя в Германии бывает сложнее, чем начать новую жизнь

Германия — Оговорка по Фрейду. Канцлер подвел положительный итог реформ, но четверо из пяти немцев не увидели укрепления коалиции