36% годовых под залог чужой недвижимости - проверка объявления "Инвестиции в залоговую недвижимость" с Авито
В петербургском объявлении "Инвестиции в залоговую недвижимость - 36 % годовых" больше сорока русских букв подменены похожими латинскими. Я заметил это в коде страницы, которую 13 ноября 2026 года Банк России внес в список предупреждений с пометкой "признаки незаконного привлечения инвестиций". Авито к тому моменту уже писал "Объявление снято с публикации", но текст, цена и карточка продавца остались. Я прочитал описание, проверил продавца по реестрам и поискал отзывы и жалобы на него.
Что обещали
Объявление висело в разделе "Готовый бизнес" с ценой 1 000 000 рублей и набрало 759 просмотров. Адрес - Волжский переулок, 5, на Васильевском острове. Продавец писал, что его компания "более 13 лет" финансирует частных и корпоративных клиентов под залог недвижимости в Петербурге, области, Москве и Подмосковье, и зовет инвесторов вложиться в такие сделки. Вход от миллиона, можно от компании или ИП, подробности "по запросу".
С цифрами вышла маленькая хитрость. В заголовке 36%, а в тексте сказано: доходность "от 24 годовых", 36 - лишь "средняя текущая".
Латиница и безымянный продавец
В строках вроде "Нaша компaния" буквы "а", "е", "о", "р", "с" набраны латиницей. Читателю текст кажется обычным, а фильтры модерации и поиск по словам его не узнают. Зачем такое компании, которой нечего скрывать, я объяснить не могу.
Продавец подписан как "СМТ": компания, на Авито с августа 2020 года, рейтинг 5,0 по трем отзывам, 14 закрытых объявлений. Полного названия и ИНН нет. Профиль я открывал дважды, и оба раза Авито показывал проверку "Доступ ограничен", поэтому три отзыва я прочитать не смог. В реестрах МФО и ломбардов ЦБ "СМТ" не нашлось. Название тоже не уникально: в сентябре 2025 года в список предупреждений попал проект с почти таким же именем, но со своими сайтами и другим профилем на Авито. Связи между ними я не обнаружил.
Откуда 36% и когда они кончаются
Схема простая: компания дает деньги тем, кому отказали банки, под залог квартиры или офиса и под высокий процент. Чтобы инвестору досталось 36%, заемщик должен платить больше. С осени 2019 года займы гражданам под залог жилья вправе выдавать только банки и узкий круг финансовых организаций вроде кредитных кооперативов. О том, на кого оформляется залог, в объявлении ни слова. Если ипотека записана на компанию, а у вас только договор займа с ней или расписка, недвижимость заемщика защищает компанию, а не вас.
Условный пример, не прогноз: миллион под 36% дает 30 000 рублей в месяц. Платит их заемщик, пока может. Когда он перестает, взыскание залога через суд тянется месяцами, и продолжать выплаты можно только из денег новых инвесторов - так устроена пирамида. Если выплаты оборвутся после восьмого месяца, на руках останется 240 000 рублей, а 760 000 превратятся в претензию к компании, полное название которой вы, возможно, и не знаете.
Отзывы и жалобы
По названию, фразам из описания и имени продавца с адресом я не нашел ни копий объявления, ни отзывов инвесторов, ни жалоб. Проверить "13 лет опыта" не по чему.
Миллион на доверии
Отдавать миллион по такому объявлению я бы не стал. Доходность обещана, юрлица нет, текст маскируют от фильтров, а регулятор уже увидел признаки незаконного привлечения денег. А обещание, что "риски стремятся к 0", в частных займах под залог невыполнимо в принципе.
